Zum 21.03.2016 wurde die Wohnimmobilienkreditrichtlinie in deutsches Recht umgesetzt. Hierdurch hat ein Paradigmenwechsel bei der Ausreichung von Finanzierungsdarlehen zum Erwerb von Grundstücken an Verbraucher stattgefunden, die den Kreditinstituten zu schaffen machen und die auch für die Verbraucher zu teilweise absurden, nicht nachvollziehbaren Ergebnissen führen.
Was liegt dem zugrunde?
Die Finanzkrise 2008 hatte ihre Ursache unter anderem darin, dass Grundstückseigentümer nicht nur in den USA, sondern auch in Mitgliedsstaaten der Europäischen Union (bspw. Spanien), auf ihre Immobilien Darlehen aufgenommen hatten, in der Erwartung, dass der Wert der Immobilie stetig steigen würde und die Darlehen dann durch einen späteren Verkauf ohne weiteres abgelöst werden könnten. Nachdem diese Immobilienblasen platzten und die Grundstückspreise aufgrund des bestehenden Überangebotes stark gesunken waren, gerieten sowohl die Verbraucher und hierüber auch die finanzierenden Banken in wirtschaftliche Schwierigkeiten.
Aufgrund dessen erarbeitete die Europäische Kommission ein durch die jeweiligen Mitgliedstaaten umzusetzendes Regelwerk, welches ein solches Spekulieren auf das Steigen des Grundstückswertes unterbinden und zudem einen hinreichenden Schutz der Verbraucher bei der Darlehensaufnahme sichern sollte. Umgesetzt wurde dies in Deutschland durch Anpassungen des Verbraucherdarlehensrechts in den §§ 491ff. BGB zum 21.03.2016. Unter anderem gilt nunmehr:
Verpflichtung zur Kreditwürdigkeitsprüfung
Jede Person, die gewerbsmäßig Darlehen vergibt, hat vor dem Abschluss des Darlehensvertrages eine Kreditwürdigkeitsprüfung des Darlehensnehmers durchzuführen. Hierbei handelt es sich nicht nur um eine Vorgabe, die dem Schutz des Darlehensgebers dient und damit in den Bereich der Finanzaufsicht fällt, sondern es handelt sich um eine vorvertragliche Pflicht auch zugunsten des Darlehensnehmers, vgl. § 505a BGB.
Nach dem eingangs angesprochenen Schutzzweck der Richtlinie darf die Kreditwürdigkeit nicht hauptsächlich darauf gestützt werden, dass der Wert des Grundstücks, Gebäudes oder grundstücksgleichen Rechts voraussichtlich zunimmt oder den Darlehensbetrag übersteigt. Vielmehr hat sie sich auf ausreichende und angemessene Informationen zu Einkommen, Ausgaben sowie anderen finanziellen und wirtschaftlichen Umständen des Darlehensnehmers zu stützen. Nur wenn danach bei Immobilien-Verbraucherdarlehen wahrscheinlich ist, dass der Kredit vollständig und vertragsgemäß zurückgeführt wird, darf ein Vertrag abgeschlossen werden. Der Darlehensnehmer muss also für die voraussichtliche Zeit, die es andauert, das Darlehen zurück zu zahlen, die Einnahmen des Darlehensgebers prognostizieren. Da Immobilien-Verbraucherdarlehen meist eine Laufzeit von 30 Jahren haben, ist auf diesen Zeitraum die Prognose zu erstellen, wobei die sich verändernden Lebensumstände berücksichtigt werden müssen.
Aus dem Unterlassen der Prüfung folgen Schadensersatzansprüche des Verbrauchers, die in § 505d BGB benannt sind.
Diese Sanktionen verbunden mit den unbestimmten Regelungen haben in der Praxis zu großer Unsicherheit geführt. Zum Teil wird daher die Ausreichung von Krediten an ältere Menschen, die während der Laufzeit eines Immobilien-Verbraucherdarlehens in Rente gehen, nunmehr sehr restriktiv gehandhabt. Die gleiche Unsicherheit stellt sich, wenn für das Kreditinstitut erkennbar ist, dass während der Laufzeit eines Darlehens die Gründung einer Familie mit Kindern angestrebt wird, weil sich hierdurch auch die Einnahmen und Ausgabenseite erheblich ändert. Hier fehlen schlicht Anhaltspunkte für die Prognose, die dem echten Leben und den Grundsätzen der Vertragsfreiheit gerecht werden.
Verpflichtung zur ordnungsgemäßen Bewertung von Immobilien
Die Darlehensgeber haben nunmehr, wiederum auch zugunsten des Vertragspartners, sicherzustellen, dass die Bewertung der Immobilie auf Basis zuverlässiger Standards und unabhängiger Gutachter erfolgen, § 505c BGB.
Koppelungsverbot
Der Darlehensgeber darf den Abschluss eines Immobiliar-Verbraucherdarlehensvertrags nunmehr nicht davon abhängig machen, dass der Darlehensnehmer oder ein Dritter weitere Finanzprodukte oder -dienstleistungen bei ihm erwirbt (Kopplungsgeschäft). Etwaige gekoppelte Geschäfte (Abschluss einer Lebensversicherung o.ä.) sind nichtig.
Ausgenommen hiervon sind bestimmte typischerweise im Zusammenhang mit Immobilien-Verbraucherdarlehen stehende Vertragstypen, die in § 492b BGB abschließend benannt sind.
Zustandekommen eines Beratungsvertrages über den Abschluss des Darlehens
Entsprach es ständiger Rechtsprechung des Bundesgerichtshofes, dass ein Kreditinstitut den Darlehensnehmer grundsätzlich nicht über die Risiken einer Darlehensaufnahme oder die Sinnhaftigkeit des damit verbundenen Finanzierungszwecks aufklären musste, so ist nunmehr in § 511 BGB geregelt, welche Pflichten im Falle einer Beratung durch das Kreditinstitut zu erfüllen sind.
Dabei kommt ein Beratungsvertrag danach bereits zustande, wenn der Darlehensgeber individuelle Empfehlungen zu einem oder mehreren Geschäften erteilt. Es bedarf keiner näheren Erläuterung dazu, dass dies bei einem persönlichen Gespräch mit einem Bankmitarbeiter schnell der Fall ist.
Mit anderen Worten trifft die Kreditinstitute, die eine individuelle Beratung anbieten, nunmehr stets die Pflicht, ähnlich derjenigen bei der Anlageberatung, dem Darlehensnehmer die Chancen und Risiken der Darlehensaufnahme darzulegen, verbunden wiederum mit den daraus resultierenden Schadensersatzansprüchen. Dabei gehen manche Stimmen in der juristischen Literatur so weit, anzunehmen, dass eine Falschberatung auch zur Folge haben könne, dass der Darlehensnehmer das Darlehen nicht zurückzahlen muss.
Insoweit besteht auch hier die nachvollziehbare Tendenz in der Praxis, die Ausreichung von Darlehen eher restriktiv zu handhaben.
Fazit
Die Grundüberlegungen der Richtlinie sind sicherlich lobenswert und richtig. Dies gilt etwa für die Standards bei der Immobilienbewertung und dem Koppelungsverbot.
Bedauerlicherweise sind aber bei der Kreditwürdigkeitsprüfung und den Beratungspflichten die tatsächlichen Gegebenheiten nicht hinreichend bedacht worden. Wie sollen Kreditinstitute nach Maßgabe der jetzigen Vorgaben, rechtssichere Entscheidungen treffen?
Anstatt dessen wird ein weiterer Schritt in den Information-Overkill des Verbrauchers gegangen.
Es wäre aber anstatt dessen angebracht gewesen, den Grundsatz der Eigenverantwortung wieder in den Focus zu nehmen, anstatt den Verbraucher zu entmündigen.
Ablegt unter Allgemeines Vertragsrecht . Bank- und Kapitalmarktrecht . Immobilienrecht . Wohnungseigentumsrecht .