Immobilienrecht: Haftung des Erwerbers einer Eigentumswohnung für vor dem Erwerb beschlossene Sonderumlage

Erwerber von Wohnungs- oder Teileigentum haften für eine nach dem Eigentumswechsel fällig werdende Sonderumlage, auch wenn diese vor dem Eigentumswechsel beschlossen wurde. Entscheidend für die Kostentragungspflicht ist nicht der Zeitpunkt des Beschlusses, sondern der Zeitpunkt der Fälligkeit der Umlage. Ohne ausdrückliche Regelung zur Fälligkeit ist eine Sonderumlage erst mit Abruf durch den Verwalter fällig. Einer Zahlungspflicht steht nicht im Wege, dass die Sonderumlage bereits beschlossen worden war, bevor ein Erwerber als Eigentümer ins Grundbuch eingetragen wurde (dies entschied der BGH mit Urteil vom 15.12.2017, V ZR 257/16).

Ein Wohnungseigentümer muss die Beitragsvorschüsse leisten, die während seiner Mitgliedschaft in der Eigentümergemeinschaft aufgrund von wirksam beschlossenen Wirtschaftsplänen oder Sonderumlagen fällig werden (sogenannte „Fälligkeitstheorie“). So haftet der Erwerber einer Eigentumswohnung für Verbindlichkeiten der Wohnungseigentümer untereinander, die in der anteilmäßigen Verpflichtung zum Tragen der Lasten und Kosten (§ 16 Abs. 2 WEG) fußen,und zwar auch dann, wenn es sich um Nachforderungen aus Abrechnungen für frühere Jahre handelt, sofern nur der Beschluss, durch den die Nachforderungen begründet wurden, erst nach dem Eigentumserwerb gefasst worden ist. Für Verbindlichkeiten, die noch vor dem Eigentumserwerb begründet worden und fällig geworden sind, haftet der Erwerber demgegenüber nicht.

Abgelegt am 09.04.2018

bdp als Partnerunternehmen der Stadt Essen auf der EXPOREAL in München

Wie auch im vergangenen Jahr waren bdp vom 04.Oktober bis zum 06.Oktober 2017 als Partner-unternehmen der Stadt Essen und der EWG- Essener Wirtschaftsförderungsgesellschaft mbH auf der EXPOREAL in München vertreten (weiter:www.ewg.de).

Die EXPOREAL ist die Internationale Fachmesse für Immobilien und Investoren in München. Auf dem Gemeinschaftsstand der Metropole Ruhr präsentierten sich die Städte und Kreise aus unse-rer Region (weiter: business.metropoleruhr.de). Die Messe übertraf alle Erwartungen: mehr als 40000 Teilnehmer aus 75 Ländern besuchten die 20. Internationale Fachmesse.

bdp wurde von unseren Partnern Dr. Johannes Brinkmann, Dr. Oliver Thiemann und Jens Marxmeier vertreten. Es wurden zahlreiche Gespräche mit Projektentwicklern und Investoren geführt.

Abgelegt am 09.10.2017

Dr. Johannes Brinkmann referiert auf dem Essener Immobilienmarkt der Sparkasse Essen

Zum 24. mal referiert Herr Dr. Johannes Brinkmann am Essener Immobilienmarkt der Sparkasse Essen, der am 23. und 24.09.2017 stattfindet. Näher Informationen finden Sie unter hier.

Abgelegt am 08.09.2017

BGH: Zur Vermutung der Vollständigkeit und Richtigkeit einer notariellen Urkunde

Die Vermutung der Vollständigkeit und Richtigkeit eines notariellen Vertrages wird nicht durch die Vorlage eines inhaltlich abweichenden Vertragsentwurfs widerlegt. Eine notarielle Kaufvertragsurkunde ist eine öffentliche Urkunde i.S.v. § 415 ZPO. Solche Urkunden erbringen vollen Beweis darüber, dass die Erklärung mit dem niedergelegten Inhalt so, wie beurkundet, abgegeben wurde.1 Darüber hinaus besteht für die über ein Rechtsgeschäft aufgenommenen Urkunden nach der ständigen Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs die Vermutung der Vollständigkeit und Richtigkeit2; es wird also vermutet, dass das, was im beurkundeten Text steht, der Vereinbarung entspricht und nur das vereinbart ist.3 Die Partei, die sich auf außerhalb der Urkunde liegende Umstände – sei es zum Nachweis eines vom Urkundstext abweichenden übereinstimmenden Willens der Beteiligten, sei es zum Zwecke der Deutung des Inhalts des Beurkundeten aus der Sicht des Erklärungsempfängers (§§ 133, 157 BGB) – beruft, trifft die Beweislast für deren Vorliegen.

Dies entschied der BGH mit Urteil vom 10.06.2016 (Aktenzeichen V ZR 295/14).

Abgelegt am 17.01.2017

Dr. Oliver Thiemann wird mit Wirkung zum 1.1.2017 Mitglied des Vorstandes von Haus & Grund Essen

Auf der Beiratssitzung am 16.11.2016 des Haus & Grund Essen e.V. wurde Dr. Oliver Thiemann, Partner von bdp, zum Mitglied des Vorstandes gewählt.

Abgelegt am 23.11.2016

Reichweite der Beratung beim Erwerb von Immobilien für die Altersversorgung

Mit Urteil vom 17.06.2016, Az. V ZR 134/15, hat der Bundesgerichtshof klargestellt, dass bei einer Beratung zum Erwerb einer fremdgenutzten Wohnung zur Altersvorsorge, die über eine langfristige Finanzierung erfolgt, seitens des Beraters auch auf den Wegfall von Steuervorteilen im Alter hinweisen muss. Dies betrifft insbesondere die Beratung durch windige Unternehmen zum Erwerb von Schrottimmobilien, die Kunden mit der Behauptung ködern, durch die Möglichkeit des Abzuges der Schuldzinsen, finanziere sich der Erwerb letztlich von selbst. Zum Urteil

Abgelegt am 14.11.2016

Brinkman_Dewert auf der EXPO Real 2016

Auf der diesjährigen EXPO Real 2016 waren Brinkmann_Dewert als Partner der Stadt Essen am Stand der Metropole Ruhr vertreten. In angenehmer Atmosphäre bestand so die Möglichkeit sich mit den Entscheidern aus der Immobilienbranche auszutauschen.

Abgelegt am 07.10.2016

Neue Pflichten bei der Vergabe von Immobiliar-Verbraucherdarlehen

Zum 21.03.2016 wurde die Wohnimmobilienkreditrichtlinie in deutsches Recht umgesetzt. Hierdurch hat ein Paradigmenwechsel bei der Ausreichung von Finanzierungsdarlehen zum Erwerb von Grundstücken an Verbraucher stattgefunden, die den Kreditinstituten zu schaffen machen und die auch für die Verbraucher zu teilweise absurden, nicht nachvollziehbaren Ergebnissen führen.

Was liegt dem zugrunde?

Die Finanzkrise 2008 hatte ihre Ursache unter anderem darin, dass Grundstückseigentümer nicht nur in den USA, sondern auch in Mitgliedsstaaten der Europäischen Union (bspw. Spanien), auf ihre Immobilien Darlehen aufgenommen hatten, in der Erwartung, dass der Wert der Immobilie stetig steigen würde und die Darlehen dann durch einen späteren Verkauf ohne weiteres abgelöst werden könnten. Nachdem diese Immobilienblasen platzten und die Grundstückspreise aufgrund des bestehenden Überangebotes stark gesunken waren, gerieten sowohl die Verbraucher und hierüber auch die finanzierenden Banken in wirtschaftliche Schwierigkeiten.

Aufgrund dessen erarbeitete die Europäische Kommission ein durch die jeweiligen Mitgliedstaaten umzusetzendes Regelwerk, welches ein solches Spekulieren auf das Steigen des Grundstückswertes unterbinden und zudem einen hinreichenden Schutz der Verbraucher bei der Darlehensaufnahme sichern sollte. Umgesetzt wurde dies in Deutschland durch Anpassungen des Verbraucherdarlehensrechts in den §§ 491ff. BGB zum 21.03.2016. Unter anderem gilt nunmehr:

Verpflichtung zur Kreditwürdigkeitsprüfung
Jede Person, die gewerbsmäßig Darlehen vergibt, hat vor dem Abschluss des Darlehensvertrages eine Kreditwürdigkeitsprüfung des Darlehensnehmers durchzuführen. Hierbei handelt es sich nicht nur um eine Vorgabe, die dem Schutz des Darlehensgebers dient und damit in den Bereich der Finanzaufsicht fällt, sondern es handelt sich um eine vorvertragliche Pflicht auch zugunsten des Darlehensnehmers, vgl. § 505a BGB.
Nach dem eingangs angesprochenen Schutzzweck der Richtlinie darf die Kreditwürdigkeit nicht hauptsächlich darauf gestützt werden, dass der Wert des Grundstücks, Gebäudes oder grundstücksgleichen Rechts voraussichtlich zunimmt oder den Darlehensbetrag übersteigt. Vielmehr hat sie sich auf ausreichende und angemessene Informationen zu Einkommen, Ausgaben sowie anderen finanziellen und wirtschaftlichen Umständen des Darlehensnehmers zu stützen. Nur wenn danach bei Immobilien-Verbraucherdarlehen wahrscheinlich ist, dass der Kredit vollständig und vertragsgemäß zurückgeführt wird, darf ein Vertrag abgeschlossen werden. Der Darlehensnehmer muss also für die voraussichtliche Zeit, die es andauert, das Darlehen zurück zu zahlen, die Einnahmen des Darlehensgebers prognostizieren. Da Immobilien-Verbraucherdarlehen meist eine Laufzeit von 30 Jahren haben, ist auf diesen Zeitraum die Prognose zu erstellen, wobei die sich verändernden Lebensumstände berücksichtigt werden müssen.

Aus dem Unterlassen der Prüfung folgen Schadensersatzansprüche des Verbrauchers, die in § 505d BGB benannt sind.
Diese Sanktionen verbunden mit den unbestimmten Regelungen haben in der Praxis zu großer Unsicherheit geführt. Zum Teil wird daher die Ausreichung von Krediten an ältere Menschen, die während der Laufzeit eines Immobilien-Verbraucherdarlehens in Rente gehen, nunmehr sehr restriktiv gehandhabt. Die gleiche Unsicherheit stellt sich, wenn für das Kreditinstitut erkennbar ist, dass während der Laufzeit eines Darlehens die Gründung einer Familie mit Kindern angestrebt wird, weil sich hierdurch auch die Einnahmen und Ausgabenseite erheblich ändert. Hier fehlen schlicht Anhaltspunkte für die Prognose, die dem echten Leben und den Grundsätzen der Vertragsfreiheit gerecht werden.

Verpflichtung zur ordnungsgemäßen Bewertung von Immobilien
Die Darlehensgeber haben nunmehr, wiederum auch zugunsten des Vertragspartners, sicherzustellen, dass die Bewertung der Immobilie auf Basis zuverlässiger Standards und unabhängiger Gutachter erfolgen, § 505c BGB.
Koppelungsverbot
Der Darlehensgeber darf den Abschluss eines Immobiliar-Verbraucherdarlehensvertrags nunmehr nicht davon abhängig machen, dass der Darlehensnehmer oder ein Dritter weitere Finanzprodukte oder -dienstleistungen bei ihm erwirbt (Kopplungsgeschäft). Etwaige gekoppelte Geschäfte (Abschluss einer Lebensversicherung o.ä.) sind nichtig.
Ausgenommen hiervon sind bestimmte typischerweise im Zusammenhang mit Immobilien-Verbraucherdarlehen stehende Vertragstypen, die in § 492b BGB abschließend benannt sind.

Zustandekommen eines Beratungsvertrages über den Abschluss des Darlehens
Entsprach es ständiger Rechtsprechung des Bundesgerichtshofes, dass ein Kreditinstitut den Darlehensnehmer grundsätzlich nicht über die Risiken einer Darlehensaufnahme oder die Sinnhaftigkeit des damit verbundenen Finanzierungszwecks aufklären musste, so ist nunmehr in § 511 BGB geregelt, welche Pflichten im Falle einer Beratung durch das Kreditinstitut zu erfüllen sind.
Dabei kommt ein Beratungsvertrag danach bereits zustande, wenn der Darlehensgeber individuelle Empfehlungen zu einem oder mehreren Geschäften erteilt. Es bedarf keiner näheren Erläuterung dazu, dass dies bei einem persönlichen Gespräch mit einem Bankmitarbeiter schnell der Fall ist.
Mit anderen Worten trifft die Kreditinstitute, die eine individuelle Beratung anbieten, nunmehr stets die Pflicht, ähnlich derjenigen bei der Anlageberatung, dem Darlehensnehmer die Chancen und Risiken der Darlehensaufnahme darzulegen, verbunden wiederum mit den daraus resultierenden Schadensersatzansprüchen. Dabei gehen manche Stimmen in der juristischen Literatur so weit, anzunehmen, dass eine Falschberatung auch zur Folge haben könne, dass der Darlehensnehmer das Darlehen nicht zurückzahlen muss. 
Insoweit besteht auch hier die nachvollziehbare Tendenz in der Praxis, die Ausreichung von Darlehen eher restriktiv zu handhaben.

Fazit
Die Grundüberlegungen der Richtlinie sind sicherlich lobenswert und richtig. Dies gilt etwa für die Standards bei der Immobilienbewertung und dem Koppelungsverbot.
Bedauerlicherweise sind aber bei der Kreditwürdigkeitsprüfung und den Beratungspflichten die tatsächlichen Gegebenheiten nicht hinreichend bedacht worden. Wie sollen Kreditinstitute nach Maßgabe der jetzigen Vorgaben, rechtssichere Entscheidungen treffen?
Anstatt dessen wird ein weiterer Schritt in den Information-Overkill des Verbrauchers gegangen.
Es wäre aber anstatt dessen angebracht gewesen, den Grundsatz der Eigenverantwortung wieder in den Focus zu nehmen, anstatt den Verbraucher zu entmündigen.

Abgelegt am 12.09.2016

Bemessungsgrundlage der Grunderwerbsteuer bei Grundstücksschenkung unter Auflage

Grundsätzlich sind Grundstücksschenkungen nach § 3 Nr. 2 S. 1 GrEStG von der Besteuerung ausgenommen. Grundstücksschenkungen unter einer Auflage unterliegen hinsichtlich des Werts der Auflage aber ungeachtet dessen der Grunderwerbsteuer, wenn die Auflage bei der Schenkungsteuer abziehbar ist. Unerheblich ist dabei, ob die Auflage tatsächlich bei der Schenkungsteuer abgezogen wurde. Das gilt selbst dann, wenn die Grundstücksschenkung insgesamt von der Schenkungsteuer befreit ist. Dies entschied der Bundesfinanzhof (BFH) mit Urteil vom 22.6.2016, Aktenzeichen V R 46/15.

Der Entscheidung lag folgender Sachverhalt zu Grunde:
Der Kläger ist ein gemeinnütziger Verein. Mit notariell beurkundetem Vertrag aus März 2012 erlangte er im Wege einer Schenkung den hälftigen Miteigentumsanteil an einem bebauten Grundstück. Die zu diesem Zeitpunkt fast 90 Jahre alte Schenkerin behielt sich das dingliche Recht zur alleinigen und ausschließlichen Nutzung der Wohnung im Obergeschoss des Hauses sowie zur Mitbenutzung aller Gemeinschaftsräume und Einrichtungen vor.

Das Finanzamt setzte die Grunderwerbsteuer auf 428 € fest. Als Bemessungsgrundlage legte die Behörde den Kapitalwert des Wohnungsrechts i.H.v. 17.128 € (Jahresmietwert 4.200 € x Vervielfältiger 4,078) zugrunde und rechnete diesen hälftig dem Kläger zu. Das FG wies die hiergegen gerichtete Klage ab. Das Gericht war der Ansicht, die Grundstücksschenkung sei zwar grundsätzlich nach § 3 Nr. 2 S. 1 GrEStG von der Besteuerung ausgenommen. Eine Ausnahme gelte nach § 3 Nr. 2 S. 2 GrEStG aber bei einer Schenkung unter Auflage. Der Wert der Auflage unterliege der Grunderwerbsteuer, wenn die Auflage bei der Schenkungsteuer abziehbar sei.

Abgelegt am 08.09.2016

Zum Nachweis des Erlöschens eines dinglichen Vorkaufsrechts in der Teilungsversteigerung

Das Erlöschen eines für den ersten Verkaufsfall bestellten und nach den
Versteigerungsbedingungen bestehen bleibenden dinglichen Vorkaufsrechts für einen
Miteigentümer an dem Miteigentumsanteil des anderen Miteigentümers kann dem
Grundbuchamt nicht durch den Zuschlagsbeschluss nachgewiesen werden, durch den der
verpflichtete Miteigentümer das Grundstück in dem Zwangsversteigerungsverfahren zur
Auseinandersetzung der Gemeinschaft erwirbt (BGH, Beschl. v. 21.1.2016 - V ZB 43/15).

Abgelegt am 27.05.2016

BFH: Zur Bemessungsgrundlage der Grunderwerbsteuer beim Erwerb einer Wohnung in der Versteigerung

Beim Erwerb einer Eigentumswohnung im Wege der Zwangsversteigerung ist das Meistgebot als Bemessungsgrundlage der Grunderwerbsteuer nicht um die anteilige Instandhaltungsrückstellung zu mindern. Die anteilige Instandhaltungsrückstellung ist Teil des Verwaltungsvermögens der Wohnungseigentümergemeinschaft und damit nicht Vermögen des von der Zwangsversteigerung betroffenen Wohnungseigentümers Dies hat der Bundesfinanzhof mit Urteil vom 2.3.2016 unter dem AKtenzeichen II R 27/14 entschieden.

Der Grunderwerbsteuer unterliegt nach § 1 Abs. 1 Nr. 4 GrEStG das Meistgebot im Zwangsversteigerungsverfahren für ein inländisches Grundstück. Die Steuer bemisst sich nach dem Wert der Gegenleistung (§ 8 Abs. 1 GrEStG). Bei einem Meistgebot im Zwangsversteigerungsverfahren gilt nach § 9 Abs. 1 Nr. 4 GrEStG als Gegenleistung das Meistgebot einschließlich der Rechte, die nach den Versteigerungsbedingungen bestehen bleiben. Die in § 9 Abs. 1 Nr. 4 GrEStG verwendeten Begriffe sind dabei aus dem Recht der Zwangsversteigerung vorgegeben und i.S. des Zwangsversteigerungsrechts auszulegen (ständige Rechtsprechung, vgl. Beschluss des Bundesfinanzhofs—BFH—vom 14. Oktober 2008 II B 65/07, BFH/NV 2009, 214, m.w.N., und BFH-Urteil vom 15. Juli 2015 II R 11/14, BFH/NV 2015, 1602, Rz 10). Das Meistgebot ist das höchste Gebot, das bis zum Schluss der Versteigerung abgegeben worden ist (Gottwald/ Behrens, Grunderwerbsteuer, 5. Aufl. 2015, Rz 774). Dem Meistbietenden ist der Zuschlag zu erteilen (§ 81 Abs. 1 des Gesetzes über die Zwangsversteigerung und die Zwangsverwaltung—ZVG—). Das Meistgebot umfasst das geringste Gebot i.S. des § 44 Abs. 1 ZVG und das über das geringste Gebot hinausgehende Mehrgebot (§ 49 Abs. 1 ZVG; Pahlke, Grunderwerbsteuergesetz, Kommentar, 5. Aufl., § 9 Rz 116).
Zum Volltext der Entscheidung des BFH…..

Abgelegt am 18.05.2016

BGH: Zur Auslegung einer “Besichtigungsklausel” als Ausschluss der Gewährleistung beim Kaufvertrag

Gewährleistungsausschlüsse, die durch die Wendung “wie besichtigt” an eine vorangegangene Besichtigung anknüpfen, beziehen sich in aller Regel nur auf bei der Besichtigung wahrnehmbare, insbesondere sichtbare Mängel der Kaufsache. Wird dabei zugleich der Bezug zu einer Besichtigung des Käufers hergestellt, kommt es auf die Wahrnehmbarkeit des Mangels durch ihn und nicht darauf an, ob eine sachkundige Person den Mangel hätte entdecken oder zumindest auf dessen Vorliegen hätte schließen können (BGH 6.4.2016, VIII ZR 261/14).

Abgelegt am 04.05.2016

Die Bestellung eines dinglichen Vorkaufsrechts muss nicht notariell beurkundet werden

Die zur Bestellung eines dinglichen Vorkaufsrechts gem. § 873 BGB erforderliche Einigung muss, anders als das Verpflichtungsgeschäft, nicht notariell beurkundet werden (insoweit Aufgabe von BGH-Urt. v. 7.11.1990, Az.: XII ZR 11/89). Im Ausgangspunkt ist nach dem Grundsatz der Formfreiheit davon auszugehen,  dass eine besondere Form nur dann eingehalten werden muss,  wenn das Gesetz dies ausdrücklich vorschreibt. Eine solche Bestimmung enthält das Gesetz für die Einigung gemäß  §  873 BGB nicht. Nur grundbuchrechtlich soll die für die Eintragung der Rechtsänderung in das Grundbuch erforderliche Eintragungsbewilligung durch öffentliche oder öffentlich beglaubigte Urkunden nachgewiesen werden (§29 Abs. 1 Satz 1 GBO). Dies entschied der BGH nun in Abkehr von seiner bisherigen Rechtsprechung mit Urteil vom 8.4.2016 (Aktenzeichen V ZR 73/15).

Abgelegt am 27.04.2016

Bauvertragsrecht: Fälligkeit des Werklohns auch ohne Abnahme?

Die Abnahme einer Werkleistung ist von zentraler Bedeutung im Bau- und Werkvertragsrecht und hat den Zweck, zu klären, ob die vom Auftragnehmer ausgeführte Leistung der vertraglichen Vereinbarung entspricht. Mit Abnahme endet das Erfüllungsstadium des Vertragsverhältnisses. Sie führt u.a. auch zur Fälligkeit der Vergütung des Werkunternehmers. Ein Werklohnanspruch wird aber auch ohne Abnahme fällig, wenn der Auftraggeber nicht mehr Erfüllung, sondern Schadensersatz verlangt und sich das Vertragsverhältnis daher in ein Abrechnungsverhältnis umwandelt. Dann gilt allerdings, wenn der Auftraggeber die Leistung endgültig nicht abnimmt, dass seine Ansprüche in der regelmäßigen Verjährungsfrist von drei Jahren ab Kenntnis von den den Anspruch begründenden Umständen verjähren (BGH, Beschluss vom 10. September 2015 – VII ZR 347/13).

Abgelegt am 11.03.2016

Beschaffenheit von Kaufsachen bei notarieller Beukundung

Nach der neuen Rechtsprechung des Bundesgerichthofes (Urteil vom 6.11.2015, V ZR 78/14) sind Vereinbarungen zwischen Käufer und Verkäufer über die Beschaffenheit eines Grundstückes grundsätzlich nur dann als vereinbart anzusehen, wenn dies im notariellen Kaufvertrag seinen Niederschlag findet. Etwaige Angaben im Vorfeld (etwa in Exposées) reichen hierfür nicht aus, da die notarielle Urkunde alle Abreden der Parteien beinhalten muss. Daher sollten Käufer den Notar bei Vertragserstellung genau darüber informieren, was für sie zwingend als Beschaffenheit vereinbart werden soll.

Abgelegt am 10.02.2016

BGH: Sondereigentum richtet sich nach dem im Grundbuch befindlichen Aufteilungsplan

Durch Urteil vom 20.11.2015 - V ZR 284/14 hat der Bundesgerichtshof seine Rechtsprechung zum Sondereigentum nach WEG präzisiert. Die Leitsätze des Urteils lauten:

1. Sondereigentum kann nur in den Grenzen entstehen, die sich aus dem zur Eintragung in das Grundbuch gelangten Aufteilungsplan ergeben.

2. Die erstmalige plangerechte Herstellung einer Wand, die zwei Sondereigentumseinheiten voneinander abgrenzt, ist unabhängig von der dinglichen Zuordnung der herzustellenden Wand Aufgabe aller Wohnungseigentümer und nicht nur der benachbarten Sondereigentümer.

3. Der Anspruch eines Wohnungseigentümers auf erstmalige plangerechte Herstellung des gemeinschaftlichen Eigentums kann nach dem Grundsatz von Treu und Glauben ausgeschlossen sein, wenn die tatsächliche Bauausführung nur unwesentlich von dem Aufteilungsplan abweicht.

4. Ist den Vertragsparteien bei der Veräußerung von Wohnungseigentum nicht bekannt, dass das Sondereigentum in größerem Umfang entstanden ist, als es die tatsächliche Bauausführung erkennen lässt, erlaubt eine vor Vertragsschluss erfolgte Besichtigung des Kaufobjekts nicht den Schluss, dass die Auflassung auf das Sondereigentum in den von der Bauausführung vorgegebenen Grenzen beschränkt worden ist. (Leitsätze des Gerichts

Abgelegt am 21.01.2016

Eine Erbengemeinschaft wird nicht durch Übergang aller Erbteile auf Bruchteilsgemeinschaft aufgelöst

Der BGH hat mit Beschluss vom 22.10.2015, Aktenzeichen V ZB 126/14 entschieden, dass in Fällen, in denen Miterben ihre Anteile am Nachlass jeweils zu gleichen Bruchteilen auf mehrere Erwerber übertragen, eine Bruchteilsgemeinschaft nur an den Erbteilen entsteht. Hinsichtlich des Nachlasses bleiben die Inhaber der Erbteile gesamthänderisch verbunden. Befindet sich im Nachlass ein Grundstück, werden die Erwerber deshalb mit dem Zusatz “in Erbengemeinschaft” als Eigentümer in das Grundbuch eingetragen. Ihre Eintragung als Miteigentümer ist nur nach entsprechender Auflassung möglich. Der Gesetzgeber hat die Miterbengemeinschaft als Gesamthandsverhältnis mit der Folge ausgestaltet, dass ein Miterbe nach § 2033 Abs. 2 BGB über „seinen Anteil“ an einzelnen Nachlassgegenständen nicht verfügen kann (vgl. Prot. Bd. V, 1899, S. 835 f. u. 838); das gilt selbst dann, wenn der Nachlass nur (noch)  aus einem einzigen Vermögensgegenstand besteht.

Abgelegt am 22.12.2015

Anwendbarkeit der Makler- u. Bauträgerverordnung bei Grundstücksübereignung durch einen Dritten

Das OLG München hat mit Urteil vom 17.03.2015 (Az, 9 U 1662/11) entschieden, dass es für die Anwendbarkeit der Makler- und Bauträgerverordnung (MaBV) nicht zwingend darauf ankomme, dass das Grundstück durch den Werkunternehmer selbst übertragen wird. Es genügt vielmehr, wenn die Übereignung auf den Erwerber durch ein anderes Unternehmen im Zuge der Bauausführung erfolgt, sofern Werkunternehmer und Grundstücksverkäufer bei der Vermarktung zusammenwirken und demzufolge der Grundstücksverkäufer im Lager des Werkunternehmers steht (hier: Angebot des Hauses in einem Prospekt zu einem Gesamtpreis inklusive Grundstück).

Eine der MaBV widersprechende Fälligkeitsvereinbarung ist gem. §§ 3, 12 MaBV i.V.m. § 134
BGB unwirksam, sodass der Werkunternehmer seine Vergütung erst nach Abnahme des
Werkes beanspruchen kann.

 

Zu den Details der Entscheidung des OLG:

Die Parteien streiten um eine Werklohnforderung sowie Schadensersatzansprüche der Beklagten wegen Kündigung eines zwischen den Parteien geschlossenen Bauvertrages. Auf die tat¬sächlichen Feststellungen des angegriffenen Urteils wird gemäß § 540 Abs. 1 Nr. 1 ZPO Bezug genommen.
Die Klägerin hat das klageabweisende Urteil durch Berufung angefochten und verfolgt ihr ursprüngliches Klageziel in vollem Umfang weiter. Sie trägt zur Begründung ihres Rechtsmittels im Wesentlichen vor:
Die Klägerin rügt vor allem fehlerhafte Rechtsanwendung durch das landgerichtliche Urteil. Sie ist der Auffassung, dass auf den Werkvertrag die MaBV nicht anwendbar sei, da es sich vorliegend nicht um ein Bauvorhaben im Sinne der MaBV handele. Der Vertrag zwischen der Klägerin und den Beklagten sei ein Werkvertrag, der Grundstückskaufvertrag, der zwischen den Beklagten und der x GmbH geschlossen worden sei, sei davon unabhängig.
Eine Bauherreneigenschaft sei der Klägerin abzusprechen, da die Beklagten in erheblichem Umfang hinsichtlich Art und Umfang des Baus bei der Bauausführung mitbestimmt hätten. Weiter scheitere die Anwendbarkeit der MaBV daran, dass die Klägerin zum Zeitpunkt des Vertragsschlusses nicht Eigentümer des streitgegenständlichen Grundstücks gewesen sei. Das Erstgericht habe zu Unrecht die MaBV auf das vorliegende Werkvertragsverhältnis angewandt. Fehlerhaft habe das Gericht zusätzlich den Grundsatz des „venire contra factum proprium” verkannt, da der streitgegenständliche Vertragsentwurf auch auf Wunsch der Beklagten in der dann gültigen Fassung vereinbart worden sei. Ferner ist die Klägerin der Auffassung, dass die unberechtigten Mängelrügen der Beklagten keinen Kündigungsgrund für die Beklagten begründen.
Zu der Höhe der Restfertigungsstellungskosten gemäß § 8 Nr. 3 Abs. 2 VOB, die durch die Beklagten im Wege der Widerklage geltend gemacht worden waren, wendet sich die Klägerin insgesamt nur noch gegen 3 Posten, nämlich gegen den Punkt Entsorgung Erdaushub und Wurzelstock, den Punkt Fensterläden und den Punkt Estricharbeiten. Zu den Kosten für die Entsorgung des Erdaushubs und den Wurzelstock meint die Klägerin, dass nicht erkennbar sei, woraus diese Kosten resultieren sollten. Die Kostenermittlung für die Estricharbeiten dürften sich nach Auffassung der Klägerin nicht an den Vorschriften für Altbauten orientieren und hinsichtlich der Fen-sterläden meint die Klägerin, dass diese im ursprünglichen Auftrag nicht enthalten gewesen seien. Zu dem Vortrag der Klägerin wird im Übrigen auf den Berufungsbegründungsschriftsatz vom 20.04.2011 sowie auf die weiteren Ausführungen vom Schriftsatz vom 17.07.2012 sowie den Schriftsatz vom 19.02.2013 verwiesen.

Die Klägerin beantragt:
1. Das Urteil des Landgerichts München I vom 22.3.2011, Aktenzeichen 24 0 1333/09 wird
aufgehoben. Die Beklagten werden gesamtschuldnerisch verurteilt, an die Klägerin 79.204,34€ nebst Zinsen in Höhe von 5 😝unkten über dem Basiszinssatz seit Rechtshängigkeit zu bezahlen.
2. Die Widerklage wird abgewiesen
Die Beklagten beantragen die Zurückweisung der Berufung und die Aufrechterhaltung des erstinstanzlichen Urteils.
Die Beklagte sind der Auffassung, dass die MaBV anwendbar sei und dass die Kündigungen, die von der Klägerin ausgesprochen wurden, unwirksam gewesen seien. Bei den Mehrkosten sei kein enger Prüfungsmaßstab anzuwenden sei, es gelte nur bei einer groben Verletzung ein Mit-verschulden nach § 254 BGB. Im übrigen wird auf die Schriftsätze der Beklagtenseite verwiesen, Schriftsatz vom 20.6.2011, 15.5.2012 und Schriftsatz vom 27.11.2012

1. Die zulässige Berufung ist nicht begründet.
Der Klägerin steht ein Werklohnanspruch gemäß § 631 BGB in Verbindung mit VOB/B zu in Höhe von 54.715,64 €, wie zutreffend vom Erstgericht festgestellt. Dieser ist jedoch durch Aufrechnung der Beklagten in selbiger Höhe wegen eines Anspruchs auf Ersatz der Restfertigstellungskosten gemäß § 8 Nr. 3 Abs. 2 VOB/B analog erloschen. Die Parteien schlossen einen Werkvertrag gemäß §§ 631 ff. BGB i.V.m. VOB/B. Vorliegend bestanden 2 Verträge, die insgesamt auf die Errichtung einer Doppeihaushälfte abzielten. Im Werkvertrag vom 09.06.2007 (Anlage K 1) war die schlüsselfertige Erstellung der Doppelhaushälfte gemäß § 4 des Vertrages Planung und Bauleitung bei der Klägerin vorgesehen. Der Grundstücksvertrag datiert vom 12.06.2007 und wurde erst nach dem Werkvertrag geschlossen (Anlage K 38). Vertragspartner hier war die x GmbH. Die Parteien vereinbarten die Geltung der VOB. Beide Verträge standen in einem Bezug zueinander, da in § 11 des Werkvertrages die Parteien die Nichtigkeit desselben vereinbarten für den Fall, dass der Grundstückserwerb x durch die Beklagten nicht zustande käme. Im Grundstücksvertrag findet sich eine Bezugnahme auf den Werk¬vertrag, da die 4. Kaufpreisrate nach dem vorgelegten Kaufvertrag erst nach Fertigstellung bzw. Bezugsfertigkeit anfallen sollte, spätestens zum 30.08.2008. Dieser Werkvertrag wurde nicht wirksam durch die Klägerin gekündigt durch die Kündigung vom 28.02. sowie die weitere Kündigung vom 19.03.2008 (Anlagen K 32 und K 36). Ein Kündigungsgrund stand der Klägerin nicht zu. Die Kündigungen erfolgten durch die Klägerin aufgrund des Ausbleibens der 4. und 5. Rate der Zahlungen gemäß dem oben genannten Werkvertrag zu unrecht. Diese Ratenzahlungsvereinbarung gemäß Werkvertrag war unwirksam, da sie gegen § 3 Abs. 2 MaBV verstößt. Die Kündigungen waren daher nicht rechtmäßig.
Nach Auffassung des Senats ist die MaBV auf die konkrete Fallgestaltung anwendbar. Die Klägerin fällt als Gewerbetreibende in den Anwendungsbereich des § 34 Abs. 1 Nr. 3 GewO (zum Zeitpunkt der Vertragsgestaltung noch § 34 Abs. 1 Nr. 4 GewO im Stand von 2009), da jedenfalls die Klägerin als Bauherrin im Sinne von § 4 a des § 34 GewO anzusehen ist. Die Verträge fallen in den Anwendungsbereich des § 3 Abs. 1 MaBV, da auch hier den Beklagten als Auftraggeber erst das Eigentum an dem Grundstück im Laufe der Bauausführung übertragen werden sollte. Es kommt bei der Auslegung des Abs. 1 zu § 3 MaBV nicht zwingend darauf an, dass das Grundstück durch den Unternehmer selbst übertragen sein muss (so auch Grziwotz, 2. Aufl. 2012, Kommentar zur MaBV, Rn. 12 zu § 3).

2. Die Anforderungen des § 3 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1-4 waren im konkreten Fall erfüllt . Ist der Auftraggeber zum Zeitpunkt der Zahlung noch nicht Eigentümer, sondern erwirbt er erst noch das Eigentum, so ist die MaBV und damit § 3 MaBV anwendbar. Vom Regelungsgehalt der Vorschrift sollen die Fällen umfasst sein, bei denen der endgültige Eigentumserwerb solange aufgeschoben, bis die vollständige Zahlung des Kaufpreises und des Werklohns erfolgt ist, wie auch hier im vorliegenden Fall.

3. Es kommt nach hiesiger Auffassung bei der Auslegung des Abs. 1 zu § 3 MaBV nicht zwingend darauf an, dass das Grundstück durch den Unternehmer selbst übertragen sein muss. Hierfür sprechen 2 Gründe: Zum einen sind die Verträge, wie schon vom Landgericht zutreffend festgestellt, als Einheit zu betrachten, so dass die Eigentumsverschaffung in einem einheitlichen Vertrag hätte erfolgen können. Anbieter des Projekts und auch Grundlage für die beiden Verträge, sowohl Grundstücksverkaufsvertrag als auch Werkunternehmervertrag, war das Angebot eines Prospektes durch die x in diesem Prospekt war das Haus zu einem Gesamtpreis angeboten worden (vgl. Anlage B 100). Die Aufspaltung der Verträge mit zwei unterschiedlichen Vertragspartnern kann nicht zwingend nachvollzogen werden, da die Grundstücksverkäufer und bauausführende Klägerin beide nicht im Prospekt des Bauvorhabens aufgeführt werden. In dem Prospekt findet sich eine Baubeschreibung für die Art und Weise des Baus. Auch die Reservierungsvereinbarung Anlage B 2 belegt diese Auffassung. Bereits hier wird eine Ratenzahlung für Bauabschnitte vor-gesehen, die zulässigen Raten nach § 3 MaBV werden hier im Übrigen auch bereits überschritten. Für die Beklagten als Vertragspartner war nicht erkennbar, dass es sich hier um 2 unterschiedliche Vertragspartner mit völlig voneinander unabhängigen Verträgen handeln sollte. Vielmehr stellen sich beide Verträge auch im Lichte dieses Prospektes als eine rechtliche Einheit dar.
Zum anderen ist auch für den Fall, dass die Verträge nicht als Einheit zu qualifizieren werden, § 3 Abs. 1 MaBV erfüllt. Aus dem Wortlaut des § 3 Abs. 1 Satz 1 MaBV ergibt sich nicht zwingend, dass Gewerbetreibender und derjenige, der das Grundstück verschaffen soll, eine Person sein müssen. § 3 Abs. 1 MaBV wäre sicher auszuschließen, wenn der Auftraggeber bereits das Eigentum an dem Grundstück erworben hätte, da in diesem Fall die besonderen Risiken für den Auftraggeber gerade nicht gegeben sind, wie zutreffend in BGH NJW 1978, 1054 entschieden wurde. Die Anwendbarkeit der MaBV ist jedenfalls nur dann zu verneinen, wenn das Grundstück schon im Eigentum des Auftraggebers steht (so auch Marx, Kommentar zur MaBV, 8. Aufl., § 3 Rn. 5) Der hier gegebene Fall betrifft aber die Konstellation, dass das Eigentum am Grundstück durch einen gesonderten Vertrag mit einem Verkäufer, der jedenfalls dem Lager der Klägerin zuzurechnen ist, erst mit Erbringung der Werkleistung übertragen werden sollte. Dies ergibt sich auch aus den vorgelegten Verträgen.
Die Klägerin war als Bauherrin im Sinne von § 34 c Abs. 1 Nr. 4 GewO anzusehen, so dass auch der Anwendungsbereich der MaBV eröffnet war. Sie war bei der Vorbereitung und Durchführung des Vorhabens tätig. Durch die Vorgabe im Prospekt (Anlage B 100) übte sie auch einen maßgeblichen Einfluss auf die Planung und den Ablauf des gesamten Geschehens aus, wenn auf die vertragliche Gestaltung letztlich durch 3 juristische Personen erfolgte. Die beiden wesentlichen Verträge Werkvertrag und Kaufvertrag wurden durch die Gestaltung der vertraglichen Bedingungen miteinander verknüpft.
Insofern kommt es auch nicht darauf an, auf wessen Wunsch die Verknüpfung entstanden ist, vielmehr ist in diesem Fall die Art und Weise der vertraglichen Gestaltung entscheidend. Im Übrigen wäre es ja auch der Klägerin ohne weiteres freigestanden, eine Vertragsgestaltung zu wählen, die den Vorgaben der MaBV entsprach, also nicht mehr als 7 Raten vorzusehen oder andernfalls von dem Projekt eben abzusehen. Insofern bestehen keine Anhaltspunkte für die Annahme eines „venire contra factum proprium”. Die MaBV stellt an Gewerbetreibende gemäß § 34 c GewO erhöhte Anforderungen. Diesen Anforderungen muss der Gewerbetreibende auch nachkommen.
Konsequenz der Anwendung der MaBV ist, dass nicht der Zahlungsplan des Vertrages zum Tragen kommt, sondern sich die Fälligkeit der Zahlungen an § 641 Abs. 1 BGB orientiert (BGH NZBau 2007, 437). Der vereinbarte Zahlungsplan ist gemäß § 134 BGB nichtig. Anstelle einer gemäß § 3 Abs. 2 MaBV nichtigen Zahlungsregel tritt nicht § 3 Abs. 2 MaBV als zivilrechtliche Ersatzregelung (so auch BGH NJW 2001, 818). Denn § 3 Abs. 2 MaBV ist keine Norm des Zivilrechts, die für den Bauträger und den Erwerber die Fälligkeitsvor-aussetzungen für die Forderung des Bauträgers mit vorrangigen Geltungsanspruch vor dem Gesetzesrecht regelt (so BGH a.a.O.). Damit waren die ausgesprochenen Kündigungen durch die Klägerin nicht berechtigt. Es handelte es sich um 2 Kündigungen, nämlich die Kündigung vom 28.02.2014 sowie eine erneute Kündigung vom 19.03.2008. Diese Kündigungen waren mit dem Zahlungsverzug der Beklagten begründet. Da die Abschlags¬zahlungen nach dem Ratenplan nicht mehr wirksam waren, hängt die Fälligkeit von Teilabschnitten nach §§ 641 Abs. 1, 9 VOB/B von einer Abnahme durch die Beklagten ab. Eine solche Abnahme war hier nach dem Vortrag der Parteien nicht erfolgt. Eine außerordentliche Kündigung nach allgemeinen Regeln kam hier nicht in Betracht. Diese kann erfolgen, wenn der Auftraggeber das Vertragsverhältnis gefährdet und eine Fortsetzung des Vertrages nicht mehr zuzumuten ist (Werner/Pastor, der Bauprozess, 14. Aufl., Rn. 1773). Dies wäre insbesondere bei einer vertraglichen Pflichtverletzung durch die Beklagten anzunehmen. Die teilweise Zahlung sowie das Vorbringen von Mängelrügen, wie durch das erstin-stanzliche Urteil festgestellt, führen zu keinem außerordentlichen Kündigungsgrund. Die Differenzen zwischen den Parteien müssten hierzu ein deutliches Gewicht erlangt haben, dies ergibt sich aus den tatsächlichen Feststellungen nicht.

5. Die Wirksamkeit der Kündigung durch die Beklagten hingegen wurde mit der Berufung
durch die Berufungskläger nicht mehr gesondert gerügt. Diese konnte jedoch gemäß § 8 Abs. 3 Nr. 1 VOB erfolgen. Die Berechnung der ausstehenden Werklohnforderung wurde ebenfalls mit der Berufung nicht mehr gerügt, so dass hier eine verbleibende Werklohnforderung der Klägerin in Höhe von 54.715,65 € der Entscheidung zugrunde gelegt wurde. Auf die Frage eines Werklohnanspruchs für die ausgeführten Leistungen kommt es daher hier nicht mehr an. Ein Anspruch auf weitere Vergütung besteht nicht, wie vom Landgericht zutreffend ausgeführt.
Infolge der Kündigung steht dem Beklagten ein Anspruch auf Ersatz der Restfertigungsstellungskosten gemäß § 8 Abs. 3 VOB/B zu. Es ergaben sich bei erneuter Prüfung keine Anhaltspunkte, dass die Beklagten gegen ihre Schadensminderungspflicht gemäß § 254 BGB verstoßen haben.
Hinsichtlich der Fertigungsstellungskosten rügt die Berufungsführerin noch einzelne Po
sten:

a) Berechnung der Kosten für die Entfernung der Wurzelstöcke. Hier konnte anhand der Feststellungen im landgerichtlichen Urteil sowie der in Augenschein genommenen Lichtbilder in Anlage K 55 und K 56 festgestellt weden, dass sich tatsächlich Wurzelstöcke mit einem kleinen Reststamm auf dem Grundstück im Boden befanden. Aus den vorgelegten Lichtbildern ergibt sich dies eindeutig. Die Wurzelstöcke befanden sich unter dem Stamm noch im Boden. Es ergibt sich damit kein Anlass von der Entscheidung des Erstgerichts abzuweichen. Da tatsächlich Wurzelstöcke entsorgt werden mussten, ergibt sich hieraus auch konsequent die Pflicht, das angefallene Erdreich zu entfernen und sogar gegebenenfalls auszutauschen. Die in Ansatz gebrachten Kosten sind deswegen in Ordnung und nachvollziehbar.

b) Die Entscheidung des Erstgerichts, für die Kostenermittlung der Estricharbeiten die Vorschriften für Altbausanierung heranzuziehen, ist ebenfalls nicht zu beanstanden. Die Ausführungen des Sachverständigen zur Erforderlichkeit dieser Kostenberechnung sind schlüssig und nachvollziehbar. Insbesondere ist zu bedenken, dass hier eben eine Bauleistung fertiggestellt werden musste, die bereits durch andere Hand-werker angefangen worden war. Dies begründet einen höheren Kostenaufwand, es ist auch praxisüblich, dass Folgeunternehmer hierfür Preisaufschläge verlangen, die dem der Kosten der Altbausanierung entsprechen. Rechtsfehler können hierbei nicht erkannt werden.

c) Es ist auch nicht der Kostenansatz für die Ersatzvornahmekosten hinsichtlich der Fensterläden zu beanstanden. Aus den vorgelegten Vertragsunterlagen, Werkvertrag, Baubeschreibung und Sondernvereinbarung zum Werkvertrag ergibt sich, dass die Fensterläden zusätzlich vereinbart wurden. Insofern wird auf die Anla¬ge K 2, Ziffer 9 sowie die Baubeschreibung Anlage K 3, Ziffer 14.5 Bezug genommen. Daraus ergibt sich, dass die Fenster mit Klappläden ausgestattet werden sollten. Diese Vereinbarungen sind nach den genauen Vertragsbedingungen am 05.06.2007 sowie am 15.05.2007 Vertragsbestandteil geworden. Die Kosten konnten daher zutreffend angesetzt werden. Ein Rechtsfehler ist nicht erkennbar.

Abgelegt am 04.12.2015

Gelegentliche Nutzung zweier Räume durch den Erben rechtfertigt keine Steuerbefreiung für Familie

Eine gelegentliche Nutzung zweier Räumen durch einen Erben reichen nicht für die Gewährung der Steuerbefreiung für Familienheime gem. § 13 Abs. 1 Nr. 4 ErbStG aus. Unerheblich ist dabei, ob die Erbin lediglich einen Miteigentumsanteil und nicht das Alleineigentum an dem Grundstück erworben hat. Auch die unentgeltliche Überlassung zu Wohnzwecken an ihre Mutter als Angehörige stellte keine “Selbstnutzung zu eigenen Wohnzwecken” dar (Hessisches FG 24.3.2015, 1 K 118/15).
Zur zitierten Quelle…

Der Sachverhalt:
Die Klägerin ist Alleinerbin ihres im Januar 2010 verstorbenen Vaters, nachdem ihre Mutter als testamentarisch eingesetzte Erbin die Erbschaft ausgeschlagen hat. In ihrer Erbschaftsteuererklärung machte die Klägerin für den im Nachlassvermögen befindlichen Miteigentumsanteil von ½ an dem Wohnungseigentum eine Steuerbefreiung nach § 13 Abs. 1 Nr. 4 ErbStG geltend. Sie war der Ansicht, es handele sich auch nach dem Tod des Erblassers weiterhin um ein Familienwohnheim, da das vor dem Erbfall von beiden Eltern genutzte Objekt nunmehr von der Mutter allein genutzt werde. Die unentgeltliche Überlassung des zum Nachlass gehörenden Miteigentumsanteils an dem Wohnungseigentum durch sie an ihre Mutter stelle eine Nutzung zu eigenen Wohnzecken dar. Insoweit sei § 4 S. 2 EigZulG entsprechend anzuwenden.

Das Finanzamt berücksichtigte allerdings nicht die beantragte Steuerbefreiung. Die Behörde war der Ansicht, die unentgeltliche Überlassung des Wohnungseigentumsanteils an die Mutter stelle keine Selbstnutzung zu eigenen Wohnzwecken i.S.v. § 13 Abs. 1 Nr. 4c ErbStG dar. Das FG wies die hiergegen gerichtete Klage ab. Allerdings wurde wegen grundsätzlicher Bedeutung und zur Fortbildung des Rechts die Revision zugelassen. Das Verfahren ist beim BFH unter dem Az.: II R 32/15 anhängig.

Die Gründe:
Hinsichtlich des Miteigentumserwerbs an der Wohnung lagen die Voraussetzungen einer Steuerbefreiung für Familienheime i.S.d. § 13 Abs. 1 Nr. 4 ErbStG nicht vor.

Gem. § 13 Abs. 1 Nr. 4c S. 1 ErbStG bleibt u.a. der erbschaftsteuerrechtliche Erwerb des Miteigentums an einem bebauten Grundstück durch Kinder des Erblassers i.S.d. § 15 Abs. 1 Steuerklasse I Nr. 2 ErbStG von der Erbschaftsteuer befreit, soweit der Erblasser darin bis zum Erbfall eine Wohnung zu eigenen Wohnzwecken genutzt hat oder bei der er aus zwingenden Gründen an einer Selbstnutzung zu eigenen Wohnzwecken gehindert war. Weitere Voraussetzung ist, dass die Wohnung zum einen beim Erwerber unverzüglich zur Selbstnutzung zu eigenen Wohnzwecken bestimmt ist (Familienheim) und zum anderen deren Fläche die Größe von 200 qm nicht übersteigt. Die Steuerbefreiung fällt mit Wirkung für die Vergangenheit weg, wenn der Erwerber das Familienheim innerhalb von zehn Jahren nach dem Erwerb nicht mehr zu Wohnzwecken selbst nutzt, es sei denn, er ist aus zwingenden Gründen an einer Selbstnutzung zu eigenen Wohnzwecken gehindert.

Nach BFH-Rechtsprechung zu § 13 Abs. 1 Nr. 4a ErbStG erfordert eine verfassungsrechtlich gebotene, einschränkende Auslegung der Steuerbefreiung zudem, dass sich in der erworbenen Wohnung der “Mittelpunkt” des familiären Lebens befindet (Urt. v. 18.7.2013, Az.: II R 35/11). Das FG München hat diese Rechtsprechung auf den Begriff der Selbstnutzung i.S.d. § 13 Abs. 1 Nr. 4c S. 1 ErbStG übertragen (Urt. v. 22.10.2014, Az.: 4 K 2517/12). Dies entspricht auch den Ausführungen in den Gesetzesmaterialien. Infolgedessen reichte die von der Klägerin vorgetragene “gelegentliche Nutzung” zweier Räumen durch sie für die Gewährung der Steuerbefreiung nicht aus. Unerheblich war dabei, dass die Klägerin lediglich einen Miteigentumsanteil und nicht das Alleineigentum an dem Grundstück erworben hatte.

Auch die unentgeltliche Überlassung zu Wohnzwecken an ihre Mutter als Angehörige stellte keine “Selbstnutzung zu eigenen Wohnzwecken” der Klägerin dar. Eine entsprechende Anwendung der Regelung des § 4 S. 2 EigZulG kam bereits deswegen nicht in Betracht, weil der Gesetzgeber - abweichend von § 13 Abs. 1 Nr. 4 ErbStG - im EigZulG die unentgeltliche Überlassung an Angehörige als “Sonderfall” geregelt hatte. Anhaltspunkte für eine planwidrige Reglungslücke in der Steuerbefreiungsvorschrift, die eine Ausdehnung des Begriffs der Selbstnutzung auf die unentgeltliche Überlassung an Angehörige rechtfertigen könnten, finden sich weder im ErbStG selbst, noch in den Gesetzesmaterialien.

Abgelegt am 09.06.2015

Grunderwerbsteuer: Berücksichtigung von Baukosten bei der Bemessung der Grunderwerbsteuer

Nach ständiger Rechtsprechung des Bundesfinanzhofs (BFH) sind beim Kauf eines Grundstücks, das beim Abschluss eines Grundstückskaufvertrags unbebaut ist, unter bestimmten Voraussetzungen auch die Kosten für die anschließende Errichtung eines Gebäudes auf dem Grundstück in die Bemessungsgrundlage der Grunderwerbsteuer einzubeziehen, wenn sich aus weiteren Vereinbarungen ergibt, dass der Erwerber das Grundstück in bebautem Zustand erhält.

Der Gegenstand des Erwerbsvorgangs, nach dem sich gem. § 8 Abs. 1 i.V.m. § 9 Abs. 1 Nr. 1 GrEStG die als Bemessungsgrundlage der Grunderwerbsteuer anzusetzende Gegenleistung richtet, wird zunächst durch das den Steuertatbestand des § 1 Abs. 1 Nr. 1 GrEStG erfüllende zivilrechtliche Verpflichtungsgeschäft bestimmt. Nach ständiger BFH-Rechtsprechung sind beim Kauf eines Grundstücks, das beim Abschluss des Kaufvertrags tatsächlich unbebaut ist, unter bestimmten Voraussetzungen auch die Kosten für die anschließende Errichtung eines Gebäudes auf dem Grundstück in die Bemessungsgrundlage der Grunderwerbsteuer einzubeziehen, nämlich wenn sich aus weiteren Vereinbarungen ergibt, dass der Erwerber das Grundstück in bebautem Zustand erhält.

Diese Vereinbarungen müssen jedoch mit dem Kaufvertrag in einem rechtlichen oder zumindest objektiv sachlichen Zusammenhang stehen

Ob ein objektiv sachlicher Zusammenhang zwischen dem Grundstückskaufvertrag und weiteren Vereinbarungen besteht, ist nach den Umständen des Einzelfalls zu ermitteln (BFH-Urteile in BFHE 237, 460, BStBl II 2012, 920, Rz 12; in BFHE 239, 154, BStBl II 2013, 86, Rz 10; in BFHE 242, 173, BStBl II 2013, 965, Rz 11; in BFH/NV 2015, 230, Rz 12, und in BFH/NV 2015, 521, Rz 10. Ein solcher Zusammenhang ist u.a. gegeben, wenn der Erwerber beim Abschluss des Grundstückskaufvertrags gegenüber der Veräußererseite in seiner Entscheidung über das “Ob” und “Wie” der Baumaßnahme nicht mehr frei war und deshalb feststand, dass er das Grundstück nur in einem bestimmten (bebauten) Zustand erhalten werde.

Darüber hinaus wird ein objektiv sachlicher Zusammenhang zwischen Kauf- und Bauvertrag auch dann indiziert, wenn der Veräußerer selbst oder Dritte, die mit dem Veräußerer personell, wirtschaftlich oder gesellschaftsrechtlich eng verbunden sind oder aufgrund von Abreden zusammenarbeiten oder durch abgestimmtes Verhalten auf den Abschluss auch der Verträge, die der Bebauung des Grundstücks dienen, hinwirken (BFH-Urteile in BFHE 239, 154, BStBl II 2013, 86, Rz 13, und in BFHE 242, 173, BStBl II 2013, 965, Rz 13), dem Erwerber vor Abschluss des Kaufvertrags über das Grundstück aufgrund einer in bautechnischer und finanzieller Hinsicht konkreten und bis (annähernd) zur Baureife gediehenen Vorplanung ein bestimmtes Gebäude oder bestimmte Bauleistungen, die zu der planmäßigen Veränderung des tatsächlichen Zustands des Grundstücks führen sollen, zusammen mit dem Grundstück zu einem im Wesentlichen feststehenden Preis angeboten hatten und der Erwerber dieses Angebot oder die Angebote später unverändert oder mit geringen Abweichungen angenommen hat (BFH-Urteile in BFHE 237, 460, BStBl II 2012, 920, Rz 12, 17 f.; in BFHE 239, 154, BStBl II 2013, 86, Rz 10; in BFHE 242, 173, BStBl II 2013, 965, Rz 11; vom 26. Februar 2014 II R 54/12, BFH/NV 2014, 1403, Rz 10, und in BFH/NV 2015, 230, Rz 12, jeweils m.w.N.). Unerheblich ist es, wenn tatsächlich (oder rechtlich) auch eine andere als die planmäßige Gestaltung hätte vorgenommen werden können, aber nicht vorgenommen wurde (BFH-Urteile in BFHE 237, 460, BStBl II 2012, 920, Rz 12, und in BFH/NV 2014, 1403, Rz 10).

Verpflichtet sich der Grundstücksverkäufer lediglich zur Errichtung des Rohbaus und beauftragt der Erwerber Dritte mit den Ausbauarbeiten, setzt die Einbeziehung der hierfür aufgewendeten Kosten in die Bemessungsgrundlage der Grunderwerbsteuer voraus, dass die später mit dem Ausbau beauftragten Unternehmen im Zeitpunkt des Abschlusses des Grundstückskaufvertrags mit dem Grundstücksverkäufer personell, wirtschaftlich oder gesellschaftsrechtlich eng verbunden sind oder aufgrund von Abreden zusammenarbeiten oder durch abgestimmtes Verhalten auf den Abschluss auch der Verträge über die Ausbauarbeiten hinwirken und die zu erbringenden Leistungen dem Erwerber unter Angabe des hierfür aufzuwendenden Entgelts bereits vor Abschluss des Grundstückskaufvertrags konkret angeboten hatten (BFH-Urteil vom 3.3.2015, II R 9/14).

 

Abgelegt am 27.05.2015

Keine Geschäftsveräußerung im Ganzen bei Veräußerung von Teilen des Inventars einer Gaststätte

Die Voraussetzungen einer nicht steuerbaren Geschäftsveräußerung im Ganzen liegen nicht vor, wenn der (bisherige) Pächter einer Gaststätte lediglich ihm gehörende Teile des Inventars einer Gaststätte—hier Kücheneinrichtung nebst Geschirr und Küchenartikeln—veräußert und der Erwerber den Gaststättenbetrieb sowie das übrige Inventar durch einen weiteren Vertrag von einem Dritten pachtet. Die Vereinbarungen des Pachtvertrages darf die Steuerbehörde nicht mit der Veräußerung des Inventars durch den Vorpächter in einen Vorgang zusammenfassen (BFH 4.2.2015, XI R 42/13).

Abgelegt am 05.05.2015

Zurechnung von Grundstücken bei Erwerbsvorgängen nach § 1 Abs. 3 GrEStG

Hat eine Gesellschaft ein Grundstück unter einer aufschiebenden Bedingung gekauft, so gehört es i.S. des § 1 Abs. 3 GrEStG erst ab Eintritt der Bedingung zu ihrem Vermögen, und zwar auch dann, wenn bereits zuvor die Auflassung erklärt wird.

Ob ein Grundstück i.S.d. § 1 Abs. 3 GrEStG zum Vermögen einer Gesellschaft “gehört”, richtet sich weder nach Zivilrecht noch nach § 39 AO. Maßgebend ist vielmehr die grunderwerbsteuerrechtliche Zurechnung. Ein Grundstück “gehört” der Gesellschaft i.S.d. § 1 Abs. 3 GrEStG, wenn es ihr im Zeitpunkt der Entstehung der Steuerschuld für den nach § 1 Abs. 3 GrEStG der Grunderwerbsteuer unterliegenden Vorgang aufgrund eines unter § 1 Abs. 1, 2 oder 3 oder nunmehr auch 3a GrEStG fallenden Erwerbsvorgangs grunderwerbsteuerrechtlich zuzurechnen ist. Die Ansprüche aus dem Steuerschuldverhältnis entstehen nach § 38 AO, sobald der Tatbestand verwirklicht ist, an den das Gesetz die Leistungspflicht knüpft. Solange die Grunderwerbsteuer noch nicht entstanden ist, ist die Annahme, das gekaufte Grundstück gehöre bereits i.S. des § 1 Abs. 3 GrEStG zum Vermögen des Erwerbers, nicht gerechtfertigt.

Wird bei einem aufschiebend bedingten Grundstückskaufvertrag die Auflassung bereits vor Bedingungseintritt erklärt, so unterliegt die Auflassung nicht gem. § 1 Abs. 1 Nr. 2 GrEStG der Grunderwerbsteuer. Auch ein aufschiebend bedingter Kaufvertrag ist i.S.d. § 1 Abs. 1 Nr. 2 GrEStG ein der Auflassung vorausgegangenes Rechtsgeschäft, das einen Anspruch auf Übereignung begründet, und schließt daher die Anwendung des § 1 Abs. 1 Nr. 2 GrEStG aus. Die Grunderwerbsteuer entsteht demgemäß ungeachtet der Auflassung erst mit Bedingungseintritt.

Dieselben Grundsätze gelten auch für die Frage, bis zu welchem Zeitpunkt ein Grundstück zum Vermögen einer Gesellschaft “gehört”. Verkauft die Gesellschaft das Grundstück unter einer aufschiebenden Bedingung, “gehört” es so lange zu ihrem Vermögen, bis die Bedingung eintritt. Wird bereits zuvor die Auflassung erklärt, spielt dies keine Rolle.

Dies Entschied der Bundesfinanzhof mit Urteil vom 11.12.2014, II R 26/12.

Abgelegt am 26.01.2015

Nach oben