Brinkmann_Dewert - Rechtsanwälte_Notare - Essen im Ruhrgebiet

Brinkman_Dewert auf der EXPO Real 2016

Auf der diesjährigen EXPO Real 2016 waren Brinkmann_Dewert als Partner der Stadt Essen am Stand der Metropole Ruhr vertreten. In angenehmer Atmosphäre bestand so die Möglichkeit sich mit den Entscheidern aus der Immobilienbranche auszutauschen.

Ablegt am 07.10.2016 unter Immobilienrecht . Mietrecht .

Neue Pflichten bei der Vergabe von Immobiliar-Verbraucherdarlehen

Zum 21.03.2016 wurde die Wohnimmobilienkreditrichtlinie in deutsches Recht umgesetzt. Hierdurch hat ein Paradigmenwechsel bei der Ausreichung von Finanzierungsdarlehen zum Erwerb von Grundstücken an Verbraucher stattgefunden, die den Kreditinstituten zu schaffen machen und die auch für die Verbraucher zu teilweise absurden, nicht nachvollziehbaren Ergebnissen führen.

Was liegt dem zugrunde?

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Ablegt am 12.09.2016 unter Allgemeines Vertragsrecht . Bank- und Kapitalmarktrecht . Immobilienrecht . Wohnungseigentumsrecht .

Bemessungsgrundlage der Grunderwerbsteuer bei Grundstücksschenkung unter Auflage

Grundsätzlich sind Grundstücksschenkungen nach § 3 Nr. 2 S. 1 GrEStG von der Besteuerung ausgenommen. Grundstücksschenkungen unter einer Auflage unterliegen hinsichtlich des Werts der Auflage aber ungeachtet dessen der Grunderwerbsteuer, wenn die Auflage bei der Schenkungsteuer abziehbar ist. Unerheblich ist dabei, ob die Auflage tatsächlich bei der Schenkungsteuer abgezogen wurde. Das gilt selbst dann, wenn die Grundstücksschenkung insgesamt von der Schenkungsteuer befreit ist. Dies entschied der Bundesfinanzhof (BFH) mit Urteil vom 22.6.2016, Aktenzeichen V R 46/15.

Der Entscheidung lag folgender Sachverhalt zu Grunde:
Der Kläger ist ein gemeinnütziger Verein. Mit notariell beurkundetem Vertrag aus März 2012 erlangte er im Wege einer Schenkung den hälftigen Miteigentumsanteil an einem bebauten Grundstück. Die zu diesem Zeitpunkt fast 90 Jahre alte Schenkerin behielt sich das dingliche Recht zur alleinigen und ausschließlichen Nutzung der Wohnung im Obergeschoss des Hauses sowie zur Mitbenutzung aller Gemeinschaftsräume und Einrichtungen vor.

Das Finanzamt setzte die Grunderwerbsteuer auf 428 € fest. Als Bemessungsgrundlage legte die Behörde den Kapitalwert des Wohnungsrechts i.H.v. 17.128 € (Jahresmietwert 4.200 € x Vervielfältiger 4,078) zugrunde und rechnete diesen hälftig dem Kläger zu. Das FG wies die hiergegen gerichtete Klage ab. Das Gericht war der Ansicht, die Grundstücksschenkung sei zwar grundsätzlich nach § 3 Nr. 2 S. 1 GrEStG von der Besteuerung ausgenommen. Eine Ausnahme gelte nach § 3 Nr. 2 S. 2 GrEStG aber bei einer Schenkung unter Auflage. Der Wert der Auflage unterliege der Grunderwerbsteuer, wenn die Auflage bei der Schenkungsteuer abziehbar sei.

Ablegt am 08.09.2016 unter Immobilienrecht . Steuerrecht .

Gesetzentwurf zur Reform des Bauvertragsrechts in den Bundestag eingebracht

Gemäß Pressemitteilung vom 25.05.2016 hat die Bundesregierung ihren Gesetzentwurf zur Reform des Bauvertragsrechts und zur Änderung der kaufrechtlichen Mängelhaftung (BT-Drs. 18/8486) in den Bundestag eingebracht. Durch die geplante Neuregelung soll folgendes erreicht bzw. verbessert werden:

Besserer Verbraucherschutz für Bauherren

Bauverträge unterliegen, soweit nicht die Geltung der VOB/B gesondert vereinbart ist, grundsätzlich dem Werkvertragsrecht, das “sehr allgemein gehalten” und “für die komplexen, auf eine längere Erfüllungszeit angelegten Bauverträge häufig nicht detailliert genug” ist. Wesentliche Fragen des Bauvertragsrechts seien “nicht gesetzlich geregelt, sondern der Vereinbarung der Parteien und der Rechtsprechung überlassen”, schreibt die Bundesregierung in der Einleitung des Gesetzentwurfs. Als wesentliches Ziel des Gesetzentwurfs nennt sie deshalb einen besseren Verbraucherschutz für Bauherren.

Einführung eines Verbraucherbauvertrages im BGB - Anordnungsrecht des Bestellers

Ferner will die Bundesregierung die allgemeine Regelung des Werkvertragsrechts im Bürgerlichen Gesetzbuch (BGB) um spezifische Regelungen eines Bauvertragsrechts ergänzen. Zu den vorgeschlagenen Änderungen gehört die Einführung der neuen Rechtsfigur eines Verbraucherbauvertrages im BGB. Unter anderem soll der private Bauherr gegenüber dem Auftragnehmer ein sogenanntes Anordnungsrecht erhalten, das heißt die Befugnis, Änderungswünsche zur Bauausführung einseitig anzuordnen. Außerdem soll das Kündigungs- und Widerrufsrecht klar geregelt werden.

Kaufrechtliche Mängelhaftung beim Einbau beweglicher Sachen wird geändert

Weiterer Bestandteil des Gesetzentwurfs ist die Anpassung des Kaufvertragsrechts an die Rechtsprechung des Europäischen Gerichtshofs. Dabei geht es um die Haftung, wenn mangelhaftes Material verbaut worden ist. In diesem Fall ist der ausführende Handwerker nach geltender Rechtslage verpflichtet, das mangelhafte Material wieder auszubauen und durch fehlerfreies zu ersetzen. Der Handwerker kann aber gegenüber dem Händler, von dem er das mangelhafte Material bezogen hat, nur dessen Ersatz verlangen und bleibt auf den Kosten für den Aus- und Wiedereinbau sitzen. Dies soll mit dem Gesetzentwurf zugunsten des Handwerkers geändert werden.

(Quellen: Verlag C.H. Beck/ibr-Online)

Ablegt am 27.05.2016 unter Bau- und Architektenrecht .

Zum Nachweis des Erlöschens eines dinglichen Vorkaufsrechts in der Teilungsversteigerung

Das Erlöschen eines für den ersten Verkaufsfall bestellten und nach den
Versteigerungsbedingungen bestehen bleibenden dinglichen Vorkaufsrechts für einen
Miteigentümer an dem Miteigentumsanteil des anderen Miteigentümers kann dem
Grundbuchamt nicht durch den Zuschlagsbeschluss nachgewiesen werden, durch den der
verpflichtete Miteigentümer das Grundstück in dem Zwangsversteigerungsverfahren zur
Auseinandersetzung der Gemeinschaft erwirbt (BGH, Beschl. v. 21.1.2016 - V ZB 43/15).

Ablegt am 27.05.2016 unter Immobilienrecht .

BFH: Zur Bemessungsgrundlage der Grunderwerbsteuer beim Erwerb einer Wohnung in der Versteigerung

Beim Erwerb einer Eigentumswohnung im Wege der Zwangsversteigerung ist das Meistgebot als Bemessungsgrundlage der Grunderwerbsteuer nicht um die anteilige Instandhaltungsrückstellung zu mindern. Die anteilige Instandhaltungsrückstellung ist Teil des Verwaltungsvermögens der Wohnungseigentümergemeinschaft und damit nicht Vermögen des von der Zwangsversteigerung betroffenen Wohnungseigentümers Dies hat der Bundesfinanzhof mit Urteil vom 2.3.2016 unter dem AKtenzeichen II R 27/14 entschieden.

Der Grunderwerbsteuer unterliegt nach § 1 Abs. 1 Nr. 4 GrEStG das Meistgebot im Zwangsversteigerungsverfahren für ein inländisches Grundstück. Die Steuer bemisst sich nach dem Wert der Gegenleistung (§ 8 Abs. 1 GrEStG). Bei einem Meistgebot im Zwangsversteigerungsverfahren gilt nach § 9 Abs. 1 Nr. 4 GrEStG als Gegenleistung das Meistgebot einschließlich der Rechte, die nach den Versteigerungsbedingungen bestehen bleiben. Die in § 9 Abs. 1 Nr. 4 GrEStG verwendeten Begriffe sind dabei aus dem Recht der Zwangsversteigerung vorgegeben und i.S. des Zwangsversteigerungsrechts auszulegen (ständige Rechtsprechung, vgl. Beschluss des Bundesfinanzhofs—BFH—vom 14. Oktober 2008 II B 65/07, BFH/NV 2009, 214, m.w.N., und BFH-Urteil vom 15. Juli 2015 II R 11/14, BFH/NV 2015, 1602, Rz 10). Das Meistgebot ist das höchste Gebot, das bis zum Schluss der Versteigerung abgegeben worden ist (Gottwald/ Behrens, Grunderwerbsteuer, 5. Aufl. 2015, Rz 774). Dem Meistbietenden ist der Zuschlag zu erteilen (§ 81 Abs. 1 des Gesetzes über die Zwangsversteigerung und die Zwangsverwaltung—ZVG—). Das Meistgebot umfasst das geringste Gebot i.S. des § 44 Abs. 1 ZVG und das über das geringste Gebot hinausgehende Mehrgebot (§ 49 Abs. 1 ZVG; Pahlke, Grunderwerbsteuergesetz, Kommentar, 5. Aufl., § 9 Rz 116).
Zum Volltext der Entscheidung des BFH…..

Ablegt am 18.05.2016 unter Immobilienrecht . Steuerrecht .

BGH: Zur Auslegung einer “Besichtigungsklausel” als Ausschluss der Gewährleistung beim Kaufvertrag

Gewährleistungsausschlüsse, die durch die Wendung “wie besichtigt” an eine vorangegangene Besichtigung anknüpfen, beziehen sich in aller Regel nur auf bei der Besichtigung wahrnehmbare, insbesondere sichtbare Mängel der Kaufsache. Wird dabei zugleich der Bezug zu einer Besichtigung des Käufers hergestellt, kommt es auf die Wahrnehmbarkeit des Mangels durch ihn und nicht darauf an, ob eine sachkundige Person den Mangel hätte entdecken oder zumindest auf dessen Vorliegen hätte schließen können (BGH 6.4.2016, VIII ZR 261/14).

Ablegt am 04.05.2016 unter Allgemeines Vertragsrecht . Immobilienrecht .

Die Bestellung eines dinglichen Vorkaufsrechts muss nicht notariell beurkundet werden

Die zur Bestellung eines dinglichen Vorkaufsrechts gem. § 873 BGB erforderliche Einigung muss, anders als das Verpflichtungsgeschäft, nicht notariell beurkundet werden (insoweit Aufgabe von BGH-Urt. v. 7.11.1990, Az.: XII ZR 11/89). Im Ausgangspunkt ist nach dem Grundsatz der Formfreiheit davon auszugehen,  dass eine besondere Form nur dann eingehalten werden muss,  wenn das Gesetz dies ausdrücklich vorschreibt. Eine solche Bestimmung enthält das Gesetz für die Einigung gemäß  §  873 BGB nicht. Nur grundbuchrechtlich soll die für die Eintragung der Rechtsänderung in das Grundbuch erforderliche Eintragungsbewilligung durch öffentliche oder öffentlich beglaubigte Urkunden nachgewiesen werden (§29 Abs. 1 Satz 1 GBO). Dies entschied der BGH nun in Abkehr von seiner bisherigen Rechtsprechung mit Urteil vom 8.4.2016 (Aktenzeichen V ZR 73/15).

Ablegt am 27.04.2016 unter Immobilienrecht .

Bauvertragsrecht: Fälligkeit des Werklohns auch ohne Abnahme?

Die Abnahme einer Werkleistung ist von zentraler Bedeutung im Bau- und Werkvertragsrecht und hat den Zweck, zu klären, ob die vom Auftragnehmer ausgeführte Leistung der vertraglichen Vereinbarung entspricht. Mit Abnahme endet das Erfüllungsstadium des Vertragsverhältnisses. Sie führt u.a. auch zur Fälligkeit der Vergütung des Werkunternehmers. Ein Werklohnanspruch wird aber auch ohne Abnahme fällig, wenn der Auftraggeber nicht mehr Erfüllung, sondern Schadensersatz verlangt und sich das Vertragsverhältnis daher in ein Abrechnungsverhältnis umwandelt. Dann gilt allerdings, wenn der Auftraggeber die Leistung endgültig nicht abnimmt, dass seine Ansprüche in der regelmäßigen Verjährungsfrist von drei Jahren ab Kenntnis von den den Anspruch begründenden Umständen verjähren (BGH, Beschluss vom 10. September 2015 – VII ZR 347/13).

Ablegt am 11.03.2016 unter Bau- und Architektenrecht . Immobilienrecht .

Planungsbedingte Baumängel: Freistellungsanspruch des Architekten gegen den Fachplaner

Der Schaden des Architekten wegen eines sich im Bauwerk seines Auftraggebers bereits verkörperten Planungsmangels des vom Architekten beauftragten Fachplaners liegt darin, dass dem Auftraggeber gegen den Architekten aufgrund des Planungsmangels Schadensersatzansprüche zustehen. Von diesen Ansprüchen hat ihn der Fachplaner im Wege des Schadensersatzes freizustellen. Die eine Sekundärhaftung des Architekten gegenüber seinem Auftraggeber begründende Pflichtverletzung bildet einen selbständigen Haftungsgrund in diesem Vertragsverhältnis, den sich der vom Architekten beauftragte Fachplaner nicht zurechnen lassen muss. Das Recht des Architekten, den Honoraranspruch des von ihm beauftragten Fachplaners wegen Mängeln der von diesem erbrachten Planungsleistung zu mindern, wird nicht dadurch ausgeschlossen, dass er sein Honorar von seinem Auftraggeber vollständig erhalten hat. Das hat der Bundesgerichtshof in seinem am 24.02.2016 veröffentlichten Urteil vom 28.01.2016 entschieden (BGH, Urteil vom 28.01.2016 - VII ZR 266/14).

Ablegt am 24.02.2016 unter Bau- und Architektenrecht .